Pred komunálnymi voľbami 2018 vo Veľkých Úľanoch rezonovala na predvolebných mítingoch téma predaja pozemku vo vlastníctve obce, tzv. Árendás Keme. Keďže sa v rozhovoroch a prejavoch objavovali len malé čriepky informácií, pokúsim sa s pomocou verejne dostupných zdrojov zosumarizovať čo najviac faktov ktoré sa tohoto pozemku týkajú a vytvoriť o tejto téme čo najucelenejší obraz. V závere si dovolím aj trochu úvah, ale v prvom rade teda fakty.
Keďže etymológia je jednou z mojich záľub, v prvom rade by som sa rád zameral na názov pozemku. Slovo árendás pochádza pôvodne zo starej latinčiny, zo slova rendere – nájom (renta), čiže vec určená na prenájom. Pôvod slova Keme som žiaľ zatiaľ neodhalil, ale na dobových mapách sa tieto pozemky označujú Kemei földek, čo môže ale nemusí byť odvodené od mena pôvodného majiteľa.
Podľa slovných výpovedí pamätníkov obce boli tieto pozemky v minulosti prenajímané bezzemkom, chudobe a inak majetkovo a zdravotne slabším obyvateľom obce, ktorí na týchto roliach pestovali obživu pre seba a svoje rodiny. Tieto role pre nich znamenali viac ako čokoľvek iné, keďže im zem dávala to najdôležitejšie pre ich život – jedlo.
Tento pozemok sa nachádza v extraviláne medzi obcami Veľké Úľany a Jánovce, má číslo listu vlastníctva 1531, parcelné číslo 3450/2, rozlohu 460623 m² (46 ha). Druh pozemku má klasifikáciu Ostatná pôda a momentálne sa na nej vykonáva poľnohospodárska činnosť.
Súčasťou tohoto pozemku je aj pozemok s parcelným číslom 2360/1 o rozlohe 2092 m², klasifikácia Zastavaná plocha a nádvorie. Je to úzky slíž vchádzajúci do pozemku od juhovýchodu.
Oba tieto pozemky sú vo vlastníctve obce Veľké Úľany. Majetkom obce sa stali v intencii zákona 138/1991 Z. z. – Zákon Slovenskej národnej rady o majetku obcí. Tento zákon upratal po zmene režimu rôzne majetky neznámych vlastníkov, pozemky patriace predrežimným Národným výborom, štátnym podnikom a podobne do vlastníctva prislúchajúcich obcí.
Obec sa rozhodla niekedy na prelome rokov 2017/2018 tieto pozemky predať (prevod vlastníckeho práva). Pohnútku k tomuto kroku nepoznám. Dôvodová správa k predloženému návrhu na odpredaj pozemkov absentuje. Príčinu som nenašiel ani po preštudovaní programového rozpočtu obce na roky 2018-2020, ktorý je vyrovnaný a nevykazuje deficit.
Dôvod odpredaja tohto majetku obce, teda majetku nás všetkých, sa mi doteraz nepodarilo z verejne dostupných zdrojov zistiť. Prosím čitateľov, ktorí o samotných dôvodoch odpredaja majetku obce majú vedomosť, ktorú vedia podložiť akýmkoľvek verejne prístupným zdrojom, aby mi ho láskavo poslali.
Časový harmonogram prerokovaní:
- V zápisnici z 39. neplánovaného zasadnutia OZ Veľké Úľany zo dňa 9.2. 2018 sa uvádza Uznesenie č. 109-OZ/2018:
a/ vyhlasuje
verejnú obchodnú súťaž podľa ust. § 281 až 288 zák. č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník o najvhodnejší návrh na uzavretie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnému majetku vo vlastníctve obce Veľké Úľany, pozemky, ktoré sa nachádzajú v kat. území Veľké Úľany, v extraviláne obce Veľké Úľany.
1/ pozemok parc. registra C-KN č. 3450/2 vo výmere 460623 m2, druh
pozemku ostatné plochy
2/ pozemok parc. registra C-KN č. 2360/1 vo výmere 2092 m2, druh
pozemku zastavané plochy,
na priemyselné účely s týmito podmienkami:
– minimálna kúpna cena 3,00 €/m2
– hlavným kritériom je najvyššia cena za m2
- V zápisnici z 40. plánovaného zasadnutia OZ Veľké Úľany zo dňa 21.2. 2018 sa uvádza:
4./ Kontrola plnenia uznesení
Na predchádzajúcom zasadnutí bola uložená úloha obecnému úradu zabezpečiť
vypracovanie a zverejnenie Verejnej obchodnej súťaže na predaj majetku obce
Veľké Úľany – obecné pozemky.
Pán starosta konštatoval, že táto úloha bola splnená.
Predpokladám, že zverejnenie sa udialo iba v tlačenej fyzickej forme na fyzickej Úradnej tabuli obce. Na stránke obce zverejenená súťaž nieje (čo neznamená že tam v minulosti nebola).
- V zápisnici z 20. zasadnutia OZ Jánovce zo dňa 26.3. 2018 sa uvádza:
4. Žiadosť obce Veľké Úľany o odpredaj časti pozemku v extraviláne obce Jánovce na parcele č. 291 na vytvorenie priemyselnej zóny Obec Veľké Úľany zastúpená starostom obce Ing. Gőgh Františekom, DBA požiadala obec Jánovce o odpredaj časti pozemku v rozlohe 570 m2 z parcely č. 291 v katastrálnom území Jánovce vedenú na liste vlastníctva č. 1, druh pozemku orná pôda. Uvedená časť z parcely č. 291 je potrebná na vytvorenie podmienok pre výstavbu prístupovej komunikácie k budúcej priemyselnej zóne, a tým by nebola prístupová komunikácia zo štátnej cesty č. 1067 medzi obcami Veľké Úľany a Jánovce preťažená ťažkými nákladnými autami, ale zo štátnej cesty č. 62 medzi Sládkovičovom a Sencom (pozri prílohu č. 3)
OZ jednohlasne schvaľuje
Odpredaj časti pozemku v rozlohe 570 m2 z parcely
. 291 v katastrálnom území Jánovce
- V zápisnici z 41. plánovaného zasadnutia OZ Veľké Úľany zo dňa 18.4. 2018 sa uvádza:
c/ OZ schválilo jednohlasne
Podanie žiadosti o odkúpenie pozemku v obci Jánovce . Predmetom kúpy je pozemok v k. ú Jánovce v zmysle vyhotoveného geometrického plánu.
Dôvodom kúpy je odkúpenie prístupovej cesty k pozemku vo vlastníctve obce Veľké Úľany.
- V zápisnici z 21. zasadnutia OZ Jánovce zo dňa 18.6. 2018 sa uvádza:
5. Žiadosť obce Veľké Úľany o odpredaj časti pozemku v extraviláne obce
Jánovce na parcele č. 291 na vytvorenie priemyselnej zóny.
Starosta obce predložil poslancom OZ znalecký posudok č. 10/2018 vypracovaný znalcom v odbore poľnohospodárstvo RNDr. Františekom Bergendim, v ktorom sa určila všeobecná hodnota pozemku, parc. registra „C“ č. 145/23 s GP 05-03/2018 odčlenenej od pozemku, parc.reg.“E“ č. 291 vedenej na liste vlastníctva č.1, v k.ú. Jánovce, druh pozemku orná pôda mimo zastavaného územia obce Jánovce na 0,4289€ za 1 m2 (príloha č.2).
Po diskusii OZ jednohlasne schvaľuje
odpredaj pozemku vo vlastníctve obce a to novovytvorenej parc. registra „C“ č. 145/23 – ostatná plocha vo výmere 606 m2, vytvorenej geometrickým plánom č. 05- 03/2018, dňa 26.03.2018, Csabom Blazsekom, z pôvodnej parc. reg.“E“ č. 291, vedenej na LV č. 1 v kat. území Jánovce mimo zastavaného územia obce Jánovce, Obci Veľké Úľany za kúpnu cenu 540,25 €, ktorá predstavuje 0,8915 € za 1 m2, pričom hodnota stanovená znaleckým posudkom je vo výške 259,90€, s tým, že všetky náklady spojené s prevodom nehnuteľnosti hradí kupujúci.
Kúpna zmluva o prevode vlastníctva.
Pozemok 291 v extraviláne obce Jánovce.
- V zápisnici zo 43. plánovaného zasadnutia OZ Veľké Úľany zo dňa 13.6. 2018 sa uvádza:
Poslanec Ing. Száraz Pavol sa informoval či je už uzavretá obchodná verejná súťaž, ktorá bola vypísaná na uzavretie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnému majetku vo vlastníctve obce. Pozemky sa nachádzajú v kat. území Veľké Úľany, v extraviláne obce.
Mgr. Zuzana Metzner, MBA, prednostka OcÚ odpovedala, že úspešným uchádzačom sa stal AVA-STAV s.r.o. so sídlom v Galante. Návrh kúpnej zmluvy im bol zaslaný.
Tento spomínaný návrh kúpnej zmluvy nieje verejný, na web stránke obce som ho nenašiel. Súčasný stav obchodného prípadu môžem odvodzovať už iba z verejného vyhlásenia p. starostu Ing. Františka Gőgha, DBA dňa 7.11. 2018, na predvolebnom mítingu v Dome kultúry Veľké Úľany. Na otázky z verejnosti ktoré sa dožadovali vysvetlenia predaja týchto pozemkov, dal občanom obce prísľub, že pozemky sa predávať nebudú. Rovnako dal pán starosta prísľub, že v prípade budúceho predaja významných majetkov obce zabezpečí výraznejšie zapojenie verejnosti do diskusie, a prisľúbil aj prizvanie ku konzultáciám druhého kandidáta na starostu, pána Ing. Jozefa Halásza vzhľadom na jeho pracovné skúsenosti.
Či nakoniec uchádzač o kúpu odstúpil od zmluvy, alebo či vôbec došlo k podpisu zmluvy tak isto neviem. Zmluva sa nenáchadza v Centrálnom registri zmlúv, takže odvodzujem že uzatvorená nebola.
Akú reálnu hodnotu má tento pozemok?
Na toto je veľmi tažké odpovedať, tu sa už od faktov dostávame čisto do roviny úvah a hypotéz. Na základe dopytovanej sumy 3,00 Eur / m2 bol očakávaný príjem obce minimálne v hodnote 1 388 145,- Eur. Z tejto sumy je potrebné odpočítať náklady na geodetické, administratívne, právne a iné potrebné úkony. Úspešný uchádzač – budúci majiteľ musí pozemok vyňať z pôdneho fondu, zabezpečiť projekciu, vystavať inžinierske siete, prístupové cesty (okrem iného cestný most cez potok Čierna Voda). Investície do prípojok vody, elektrickej siete, cestných komunikácií, chodníkov a podobne sú ďalším nevyhnutným nákladom.
Hodnota pozemkov je určená mnohými faktormi. Určenie, vybavenosť, dostupnosť cestnej infraštruktúry, vzdialenosť od centier zamestnanosti, atraktivita okolia, atď.
Vzhľadom na plány Národnej diaľničnej spoločnosti predĺžiť rýchlostnú cestu R1 od Serede až po Most pri Bratislave (paralelne s diaľnicou D1) sa situácia ohľadom dostupnosti cestnej infraštruktúry radikálne mení. Ak by sa táto rýchlostná cesta R1 vybudovala, s napojením sa na ňu z cesty č. 62 (Senec – Sládkovičovo) z pozemku Árendás Keme by sa po vybudovaní dalo dostať autom do Bratislavy za 15-20 minút, do Nitry za 20-25 minút.
Samozrejme najvýhodnejšou variantou zhodnotenia tohto pozemku sa javí jeho rozparcelovanie na stavebné pozemky a následný odpredaj stavebných pozemkov, hotových domov alebo bytových jednotiek. A v takom prípade sa už bez problémov dokážeme dostať aj na hodnotu vysoko nad 10 000 000,- Eur.
Existuje však aj opačný scenár, prípadný investor môže vzhľadom na nepredvídateľné okolnosti (napr. ekonomická kríza) mať nakoniec úplne negatívnu bilanciu.
Na záver by som chcel citovať zo zákona 369/1990 Z. z. – Zákon Slovenskej národnej rady o obecnom zriadení, § 8, 3 : Majetok obce sa má zveľaďovať a zhodnocovať a vo svojej celkovej hodnote zásadne nezmenšený zachovať. Darovanie nehnuteľného majetku obce je neprípustné, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Preto jediným prijateľným riešením, čo s uvedeným pozemkom (a nielen s týmto pozemkom, ale všeobecne s majetkom obce) je široká diskusia nielen na úrovni zastupiteľstva. Iba po takejto diskusii je možné prijať rozhodnutie ako s ním ďalej nakladať, pričom odpredaj obecného majetku je tou poslednou možnosťou. O takomto zámere obce musí vedieť každý potencionálny kupec minimálne na úrovni bývalého západoslovenského kraja. Možností a prostriedkov na dosiahnutie takéhoto stupňa verejnosti je neúrekom, a tento článok považujem za jeden z komunikačných kanálov budúceho zhodnotenia nášho majetku.
Diskusné príspevky podliehajú schváleniu administrátora stránky ulany.tv. Nebudú tolerované žiadne osobné útoky, nepodložené tvrdenia. Prosím diskutujte vecne.